Il existe un certain nombre de programmes, actuellement proposés par différents gouvernements de l’UE, qui ont été conçus pour attirer les investissements étrangers. Les principaux pays proposant ces régimes sont actuellement le Portugal, l’Espagne et la Grèce.
Veuillez noter que l’Espagne et la Grèce ont annoncé qu’elles étaient en train de revoir leurs programmes de Golden Visa, ce qui se traduira au mieux par une augmentation du prix minimum payé pour l’immobilier ou peut-être même par l’annulation du programme. Cependant, quoi que vous puissiez lire dans la presse internationale, nos avocats nous conseillent qu’aucune décision n’a encore été prise quant à la manière dont ces programmes peuvent être modifiés. Pour la dernière mise à jour, veuillez nous contacter car « Le temps presse ».
L’un des principaux problèmes auxquels sont confrontés les investisseurs non européens est qu’aucun ressortissant étranger n’est autorisé à passer plus de 90 jours sur une période de six mois dans l’UE sans obtenir un visa du pays qu’il visite.
Le principal avantage d’acheter sous l’égide du programme Golden Visa est qu’une fois que vous avez acquis votre propriété, vous obtenez un permis de résidence pour résider au Portugal. Cela vous permet de rester dans le pays en question conformément aux conditions du visa, de sorte que les contraintes de temps de l’UE ne s’appliquent plus à vous.
Vous avez donc la liberté de circulation vers l’un des 26 autres pays de l’espace Schengen en vertu de votre visa.
Les questions clés qui se rapportent essentiellement à chacun de ces régimes sont :
- Le niveau d’investissement requis
- Toute limitation pouvant s’appliquer à l’emplacement de l’investissement
- La durée de séjour nécessaire dans le pays émetteur pour bénéficier du visa
- Les implications fiscales pour un particulier et sa famille
- Le prix indicatif des biens actuellement disponibles sur le marché
- Les possibilités de location
Le plus connu de ces régimes est le « Golden Visa » portugais.
Il existe un certain nombre de catégories différentes de visa qui peuvent être demandées en fonction de la position personnelle d’un investisseur.
Les deux visas les plus recherchés sont :
(1) Un « Golden Visa » où un investisseur va acquérir une ou des propriétés commerciales ou résidentielles
Le gouvernement portugais a un certain nombre de niveaux d’investissement différents :
- 280 000 € Si vous investissez dans une zone à faible densité, le projet étant un investissement qualifié par le Service portugais de l’immigration et des frontières
- 350 000 € dans une propriété située dans une zone de régénération urbaine portugaise,
- 400 000 € dans une zone à faible densité – essentiellement située en dehors des destinations touristiques les plus populaires du Portugal
- 500 000 € dans des propriétés résidentielles ou commerciales situées n’importe où au Portugal autre qu’à Lisbonne, Porto et la plupart des zones côtières
Si un investissement immobilier est perçu comme la meilleure solution pour les investisseurs, d’autres options d’investissement existent également afin d’obtenir un titre de séjour et incluent :
- un investissement en obligations ou dépôts bancaires (1,5 M€),
- un investissement dans l’un des fonds d’investissement agréés (minimum 500 000 €), excluant un investissent dans l’immobilier
- un montant de 250 000 € pour préserver le patrimoine national ou
- 500 000 € d’activité de recherche et développement agréée au Portugal.
L’un des objectifs déclarés du programme est d’encourager le réaménagement des zones situées en dehors des principales destinations touristiques. En conséquence, afin de demander un visa dans le cadre du régime, la propriété ne pouvait pas être située à Lisbonne, Porto et les principales zones côtières (essentiellement en Algarve).
Cependant, il reste des zones côtières attractives qui remplissent les conditions requises et ne sont, par exemple, qu’à 30 minutes en voiture de Lisbonne.
Il convient de noter qu’un investissement dans un hôtel répondrait à l’exigence d’investir dans l’immobilier commercial et il existe des opportunités d’investissement disponibles dans ce secteur.
Une opportunité intéressante si vous êtes prêt à aller un peu plus loin, c’est que des propriétés situées à Madère ou aux Açores sont incluses dans le programme.
Si vous souhaitez vivre ou prendre votre retraite au Portugal, le processus de demande est beaucoup plus simple et il n’y a aucune obligation d’acheter une propriété, l’exigence étant que vous puissiez démontrer que vous avez/conclu un bail immobilier. une propriété pour les douze prochaines années. Cependant, vous devez passer plus de 183 jours par an au Portugal pour en bénéficier.
A. La durée de séjour nécessaire dans le pays pour bénéficier de ces avantages dépend du type de visa que vous demandez :
- « Golden Visa » – une semaine la première année, puis un total de 14 jours par période de deux ans par la suite
- « Visa D7 » – un minimum de 183 jours par an, avec un minimum de 18 mois les deux premières années
- Une fois que vous avez satisfait aux exigences pendant une période de cinq ans, il est alors possible de demander la résidence permanente ou la citoyenneté, à condition que toutes les réglementations applicables aient été respectées.
B. Incidences fiscales
- « Golden Visa » – taxes foncières habituelles applicables dans le pays
- Visa D7 – en raison de votre résidence au Portugal, vous seriez soumis au régime fiscal portugais. Toutefois, dans le cadre du régime D7, vous pouvez devenir « résident non habituel », ce qui conférerait des avantages importants pendant les dix premières années, à savoir que votre pension ne serait imposée qu’à 10 % par an, et tout revenu tiré de votre activité dans Le Portugal ne serait soumis qu’à une taxe de 20 %. Les autres revenus d’investissements, d’immeubles locatifs et de diverses autres sources seraient exonérés après avoir déjà été imposés à l’étranger. Au bout de dix ans, vous deviendriez alors imposé comme tout autre citoyen portugais.
- Une explication plus détaillée des critères du régime D7 est jointe en annexe.
C. Prix indicatifs actuels de certaines propriétés au Portugal qui seraient éligibles au programme :
- Un appartement de plage de 20 m² à environ 30 minutes en voiture de Lisbonne pour 280 000 € ; cela inclurait une garantie locative de 5% du promoteur
- Une villa de 135 m² avec trois chambres et trois salles de bain à Madère pour 500 000 €
- Un appartement de deux ou trois chambres dans un hôtel cinq étoiles en Algarve pour 540 000 €, offrant un rendement locatif garanti de 4 % et 12 semaines par an d’utilisation par le propriétaire.
L’investissement doit être détenu pendant une période minimale de cinq ans
D. Possibilités de location
- Certains promoteurs offrent des garanties locatives sur les biens qu’ils vendent
- Compte tenu de la popularité du Portugal en tant que destination de vacances, il existe des sociétés de gestion immobilière qui louent et entretiennent la propriété si nécessaire.
Considérations actuelles pour le programme Portugal Golden Visa
Bien que le régime portugais soit l’un des plus avantageux pour les investisseurs non européens, sa mise en œuvre pose problème. Le département gouvernemental qui gère les demandes de Golden Visa accepte maintenant les demandes de visa en ligne et les gens obtiennent leurs approbations en fonction des soumissions faites. Cependant, il reste un important arriéré de demandes dont certaines remontent à 2021 pour un rendez-vous avec SEF (l’organisme gouvernemental portugais) pour délivrer la carte biométrique, y compris celles qui ont déjà été pré-approuvées. Cela a naturellement été attribué à Covid. Cependant, l’arriéré demeure et il n’y a aucune certitude quant au calendrier que nous donnons à nos clients.
Le gouvernement portugais, sous la pression signalée de l’UE et de considérations politiques nationales en raison de la hausse des prix de l’immobilier local, a discuté de la fermeture du programme.
Dans la récente déclaration budgétaire de novembre 2022, le gouvernement a approuvé la prolongation du programme pour une année supplémentaire, de sorte que les demandes peuvent toujours être soumises en 2023.
Le régime D7 est initialement supervisé par les consulats du pays du demandeur et le processus de traitement est considérablement plus simple. Ceci est cependant limité à ceux qui cherchent à résider réellement au Portugal, bien que certaines sources suggèrent que, comme les titulaires de visa peuvent voyager dans l’UE sans montrer leur passeport, les contraintes de temps du programme peuvent être négligées.
Annexe – Critères pour les visas portugais
Afin d’obtenir un visa D7, il est nécessaire que le demandeur démontre qu’il possède :
- Revenu stable à long terme via une pension ou d’autres revenus réguliers (cela comprendrait les revenus locatifs d’une propriété, les revenus de dividendes, les redevances, etc.), qui dépasse le salaire minimum local de 1 000 € pour le demandeur, et 500 € supplémentaires pour un conjoint et 300 € pour tout enfant ;
- un compte bancaire portugais devrait être ouvert et l’équivalent d’un an de revenus déposé sur le compte ;
- une couverture médicale privée ;
- un casier judiciaire vierge ;
- un contrat de location en place pour une propriété au Portugal pour les 12 prochains mois. [Ceci peut être daté de 60 jours après la date de la demande.]
Le demandeur devra obtenir un NIF – un certificat de résidence fiscale qui signifie que vous devez vivre au Portugal pendant plus de 183 jours (cela n’a pas besoin d’être consécutif) pendant 12 mois, ou si vous avez vécu au Portugal pendant moins de 183 jours, que vous avez acheté un bien au cours de ces 12 mois.
Pour un visa D7, le demandeur devrait passer un minimum de 6 mois par an au Portugal au cours des 2 premières années, soit un total de 18 mois au cours des deux années. Cependant, nous sommes informés qu’il est assez courant que les gens finissent par voyager beaucoup en Europe et, bien que cela soit dans la législation, « les gens ne sont généralement pas poursuivis pour avoir passé moins de 183 jours ».
Un avantage significatif de la demande D7 est qu’elle est gérée par le consulat dans le pays du demandeur. La demande se déroule en deux étapes – premièrement, soumettre la demande de visa D7 temporaire ou à temps plein, et, deuxièmement, une fois celle-ci approuvée, une réunion au Consulat pour le contrôle biométrique du document de visa.
Cette route D7 s’est avérée populaire auprès d’autres pays européens où des accords de double imposition existent, les pensions à l’étranger n’étant actuellement imposées qu’à un taux de base de 10% au Portugal et un impôt sur le revenu de 20% sur les autres revenus qu’ils gagnent au Portugal.
MHA travaille en étroite collaboration avec plusieurs cabinets d’avocats spécialisés dans l’investissement immobilier dans les lieux les plus populaires du Portugal.
Golden Visa en Grèce
En Grèce, la majorité des investisseurs « Golden Visa » optent pour l’investissement immobilier.
Afin de se qualifier pour le programme Golden Visa via la voie de l’immobilier, les investisseurs doivent acheter une propriété en Grèce personnellement (ou par l’intermédiaire d’une entité juridique dans laquelle ils détiennent toutes les actions de la société).
La valeur combinée du bien immobilier acheté (qui peut être à la fois résidentiel et/ou commercial) doit être une valeur d’investissement minimum de 250 000 €.
Les différents investissements éligibles incluent :
- Un accord pour les résidences hôtelières ou touristiques en Grèce à partir de 250 000 €
- Un dépôt auprès d’une banque agréée d’au moins 400 000 €
- Un investissement d’au moins 400 000 € dans des obligations d’État
- Apport de capital de 400 000 € dans une entreprise en Grèce
- Investissement combiné de 800 000 € en actions, obligations d’entreprises ou obligations d’État
- Investissement de 400 000 € dans un fonds d’investissement grec
- Un investissement de 400 000 € dans un Fonds d’Investissement Alternatif
MHA travaille en étroite collaboration avec l’un des principaux cabinets d’avocats d’Athènes, spécialisé dans l’immobilier et le financement des entreprises.
Golden Visa en Espagne
Dans le cadre de la stratégie du gouvernement espagnol visant à stimuler son économie et à accroître les investissements étrangers, le gouvernement a créé un programme d’investissement connu sous le nom de visa d’investisseur espagnol ou programme de permis de séjour espagnol. Grâce à ce programme, les citoyens non européens peuvent obtenir une résidence légale en Espagne en échange d’un investissement.
Après avoir acquis un Golden Visa, si un investisseur passe dix ans en tant que résident espagnol, l’investisseur pourrait être éligible à la citoyenneté.
Le programme Spanish Investor Visa accorde aux personnes éligibles un permis de séjour temporaire renouvelable en échange d’un investissement dans le pays. Les particuliers peuvent soit acheter des biens immobiliers, investir dans des entreprises espagnoles, créer des opportunités d’emploi ou apporter une contribution éligible aux obligations d’État.
L’un des avantages du Golden Visa espagnol est que la législation gouvernementale n’impose pas de période minimale de résidence. Les candidats éligibles et les membres de leur famille qui remplissent les conditions du programme et investissent au moins 500 000 € dans l’immobilier, ou au moins 1 million € dans une entreprise ou des obligations d’État, se voient proposer un moyen simple d’obtenir un permis de séjour.
Le permis de séjour initial est accordé pour un an ou deux ans si vous visitez l’Espagne qui peut ensuite être renouvelé tous les cinq ans.
Vous pouvez obtenir la résidence permanente après avoir été domicilié dans le pays pendant cinq ans.
Veuillez noter que les candidats devront se rendre en Espagne pour soumettre leurs données biométriques.
MHA travaille en étroite collaboration avec un certain nombre de cabinets d’avocats différents dans les lieux d’investissement les plus populaires d’Espagne, tous spécialisés dans l’investissement immobilier.