Investir au Portugal

Le Portugal en chiffres

• Continent : Europe
• Population : 10 291 027 habitants (2018)
• Croissance démographique : -0,12 % / an
• Superficie : 92 226 km²
• Densité : 111,58 habitants / km²
• Croissance du PIB : 2,10 % / an (2018)
• Langues officielles : Portugais
• Monnaie : Euro (€ EUR)
• Nature de l’État : République
• Touristes : 18 200 000 personnes/an

Le Portugal, le plus occidental de l’Europe continentale !

Le Portugal est un pays d’Europe du Sud situé à l’ouest de la péninsule Ibérique. Au nord et à l’est, il est délimité par l’Espagne, à l’ouest par l’océan Atlantique. Membre de l’Union européenne, il comprend également les archipels des Açores et de Madère, situés dans l’océan Atlantique.

Même s’il a souffert de la crise économique, le Portugal a rattrapé son retard sur le niveau de vie européen moyen dans les années 1980 et 1990. Il s’est lancé, à grands renforts de subventions européennes, dans la constructions d’infrastructures, parfois démesurées, dont de nombreuses autoroutes et ponts gigantesques au-dessus du Tage, le fleuve qui coule à Lisbonne, la capitale.

Aujourd’hui très intégré dans l’économie mondiale, il souffre des mêmes maux que ses partenaires européens, notamment d’un manque de compétitivité économique, et d’un fort ralentissement démographique du fait d’une émigration de masse et du vieillissement accéléré de sa population.

Avec une économie qui repose essentiellement sur les services et le tourisme (ce dernier représente environ 10 % du PIB), le Portugal doit maintenant faire attention à mieux protéger son environnement s’il veut continuer à attirer les touristes et améliorer encore le niveau de vie de ses habitants.

La crise a malheureusement freiné, voire fait régressé, le niveau de vie d’un grand nombre de Portugais. Les salaires ont fortement baissé, les services sociaux et les aides sociales ont chuté. On estime à 20 % environ le nombre de jeunes diplômés qui quittent le pays chaque année pour trouver du travail à l’étranger. Beaucoup vont au Brésil, en France, aux États-Unis et en Angola, où les prix du pétrole ont fait exploser la croissance économique et donc la demande de main d’oeuvre qualifiée.

La population a donc commencé à baisser ces dernières années, et le phénomène s’accentue lentement. En 2016, le pays à vu sa population globale baisser de 0,34 %.

• Un coût de vie parmi les plus bas des pays de l’Union européenne assurant un niveau de vie aisé,
• Un système de santé et une monnaie européenne,
• Pas de risque financier important (taux de change, inflation, taux d’intérêt maîtrisés par la Banque Centrale Européenne),
• Des démarches facilitées et une totale transparence dans les procédures d’achat pour les acheteurs étrangers,
• Une fiscalité avantageuse : absence d’impôt sur la succession et donations pour les résidents au Portugal, Régime spécial d’exemption ou de taux réduit d’impôt sur le revenu pour les résidents non habituels,
• Un placement, encore aujourd’hui considéré de premier plan et sûr par de nombreux résidents français et britanniques,
• Des opportunités immobilières à saisir,
• Destination de vacances avec une forte attractivité dans le tourisme, et par conséquent, un marché locatif et de vente de résidence secondaire actif,
• Un très bon potentiel d’investissement locatif touristique dans la capitale,
• Tous ces atouts contribuent à une qualité de vie très agréable dans le cadre du choix du Portugal comme lieu de résidence permanente ou de vacances.

Lisbonne et région

• infrastructures : aéroport international de Lisbonne, gare TGV
• culture, tourisme, bien-être, gastronomie, climat
• 4 millions de touristes/an
• le cout de la vie en général

Porto et région

• culture, gastronomie, histoire, bien-être
• ville très sécurisée et agréable à vivre
• région du Duero très touristique et très recherchée

Algarve

• infrastructures : aéroport international de Faro
• région très visitée par les sportifs (Golfs, sports nautiques, vélo)
• culture, gastronomie, climat
• plages magnifiques

• Le Portugal de par son appartenance à l’Union Européenne et à la zone euro est particulièrement propice à l’investissement,
• Des prix pratiqués inférieurs,
• Le Portugal présente de réelles opportunités d’investissement. Surtout dans le neuf qui offrent une qualité de prestations supérieure. Phénomène assez nouveau, en 2021 il y eu un certain nombre significatif d’achat de résidence secondaire,
• Un bien équivalent à une maison dans le sud de la France, mais au prix du Portugal. Des programmes immobiliers de luxe à des prix très compétitifs,
• Un bien équivalent à une maison en Espagne avec en plus la qualité des paysages et des côtes portugaises où la densité immobilière a évité le bétonnage des côtes et préserve la qualité de l’environnement de votre bien),
• Une qualité de construction reconnue,
• D’excellentes opportunités à saisir de par le manque de liquidité du marché,
• Risque faible de dévalorisation de l’actif à moyens et longs termes, car le Portugal n’a pas subi de bulle financière,
• Une législation qui protège les acheteurs et encadre le marché.

Le prix de l’immobilier comparé à celui de la France est très accessible.

L’effort financier demandé est beaucoup moins important que lors d’un investissement immobilier en France par exemple. De plus, une tendance de fond ressort de la présente conjoncture : celle de l’augmentation de la demande sur le marché locatif. Du fait des difficultés de financement à l’achat, les Portugais sont de plus en plus nombreux à louer leur logement, ce qui garantit un bon niveau de location, tant au niveau des prix des loyers que pour la sélection des candidats.

Enfin, la loi sur les évictions des locataires mauvais payeurs vient d’être revue et est très favorable aux propriétaires, ce qui rend l’investissement locatif sûr et rentable. Les rentabilités sont bonnes par rapport à certaines villes comme Paris où les prix élevés au mètre carré font plafonner les rentabilités moyennes à environ 3 %.

Lisbonne peut quant à elle offrir en moyenne des rentabilités de l’ordre de 5 % à 10 % pour les locations d’appartements pour particuliers. Dans l’immobilier commercial, il n’est pas rare de voir le taux de rentabilité grimper jusqu’à 12 %.

Le système de cadastre est assez bien défini et le marché est très encadré, même si nous avons constaté lors de nos recherches plusieurs dysfonctionnements, notamment des infrastructures non déclarées, maison à cheval sur le terrain du voisin, etc.

Il est aujourd’hui rare d’acheter un bien qui n’existe pas ou qui n’est pas déclaré sans en avoir connaissance.

La législation et les contrôles, au Portugal d’une part et dans l’UE d’autre part, permettent de sécuriser votre investissement.
Le Portugal a donc de solides atouts sur le long terme et vous trouverez d’excellentes opportunités sur le marché actuellement.

Avenir du marché immobilier Portugais

Les circonstances actuelles de l’économie portugaise sont favorables au développement du marché de la location, la loi sur les loyers a été réformée rendant le marché locatif plus dynamique.

Elle a permis de simplifier et accélérer les procédures d’éviction entre autres.

Le marché immobilier portugais en quelques mots

Le marché immobilier portugais se distingue par une bonne qualité de l’offre et une stabilité relative des prix. Il représente une option d’investissement solide notamment dans le secteur du locatif résidentiel.

Il y a de grandes disparités entre les différentes parties du Portugal. De plus de 3000 euros/m2 en Algarve, la région la plus chère à 690 euros/m2 près de Guarda au Nord Est du Portugal. Un grand écart de plus de 444 %.

Les grandes villes ne sont pas les zones les plus chères, surtout Porto qui reste à des prix moyens modérés de 1697 euros/m2, 2 fois moins cher qu’en Algarve.

Étape 1. Obtenir un numéro NIF

La première étape consiste à obtenir un numéro fiscal portugais (NIF). Vous devez fournir un justificatif de domicile et votre passeport pour obtenir le numéro NIF.

Le numéro NIF vous permet d’ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque locale. Vous aurez besoin d’un compte bancaire local pour payer tous les frais encourus au cours du processus.

Étape 2. Organiser un prêt bancaire

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier au Portugal, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire auprès d’une banque locale. MHA-Invest a des contacts avec la plupart des banques au Portugal ou à l’étranger qui sont prêt à mettre en place des prêts hypothécaires pour des investisseurs.

Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire d’une durée maximale de 25 ans. Les banques sont généralement prêtes à financer entre 60% et 70% du prix d’achat.

Les documents suivants sont nécessaires pour mettre en place un prêt au Portugal :

• Copie du passeport
• Numéro d’identification fiscale portugais (NIF)
• Preuve de revenus
• Relevés bancaires des trois derniers mois
• Un justificatif de domicile (une facture récente des services publics – électricité ou eau)
• Un relevé des prêts en cours
• Preuve de comptes d’épargne ou d’investissement
• Engagement d’achat ou compromis de vente du bien
• Une assurance-vie

Étape 3. Signature du Compromis de Vente (CPCV)

Les deux parties signent un contrat préliminaire appelé Contrato de Promessa de Compra e Venda.  Il s’agit du compromis de vente dans lequel tous les termes et conditions de l’achat sont précisés.

Prix d’achat

Lorsque vous aurez trouvé un accord avec le vendeur pour l’acquisition de son bien immobilier, vous devez lui verser un dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente. Ce montant représente environ 5 % à 10 % du prix d’achat et est payable directement au vendeur en Espagne et Portugal.  Notre équipe d’avocats se teint à votre disposition pour réaliser toutes les vérifications nécessaires au formalisme de ce compromis.

Si la vente ne se concrétise pas du fait du vendeur, celui-ci est légalement obligé de vous rembourser deux fois la valeur du dépôt de garantie.

Étape 4. Acte de Vente

L’acte de vente (Escritura Publica de Compra e Venda) est signé devant un notaire. Le bien sera enregistré à votre nom par le notaire.

Les charges suivantes sont payables au moment de l’acte de Vente :

• IMT (Imposto Municipal Sobre Transmissões) : Il s’agit de l’impôt municipal sur les transferts de propriété et il est appliqué sur tout achat immobilier au Portugal. Il est calculé sur la base des informations présentes dans la déclaration d’impôt et varie entre 2 % et 8 % en fonction de la localisation et du type de propriété.
• Les droits de timbre (Imposto do Selo) : Il s’agit d’un taux fixe de 0,8 % du prix d’achat

Pour avoir une estimation détaillée, veuillez nous consulter.