Investir en France

La France en chiffres

• Continent : Europe
• Population : 67 813 396 habitants (2022)
• Croissance démographique : 0,28 % / an
• Superficie : 551 695 km²
• Densité : 118,96 habitants / km²
• Croissance du PIB : 7,00 % / an (2021)
• Langues officielles : Français
• Monnaie : Euro (€ EUR)
• Nature de l’État : République parlementaire
• Touristes : 89 400 000 personnes/an

Un grand pays dans un petit territoire

La France est un pays d’Europe de l’Ouest partageant des frontières avec la Belgique et le Luxembourg au nord, l’Allemagne, la Suisse, l’Italie et Monaco à l’est, l’Espagne et l’Andorre au sud. Par le tunnel sous la Manche, il partage également une frontière avec le Royaume-Uni.

Sa population est de 67,4 millions d’habitants (2021). 65,25 millions de personnes vivent en métropole, le reste se répartissant dans les départements et régions d’outre-mer.

Depuis trois décennies, ce sont les régions de l’ouest et du sud du pays qui voient leur population croître beaucoup plus rapidement que le nord et l’est, en déclin relatif, à l’exception notable de Paris et son aire urbaine qui concentre un peu plus de 13 millions d’habitants (2018).

Plus grand pays d’Europe de l’Ouest en superficie, la France est un noeud de déplacements névralgique en Europe. Passage obligé entre le sud (péninsules ibérique et italienne) et le nord (îles britanniques et espace germanique), elle a toujours été un pays de chassés-croisés.

Cofondatrice de l’Union européenne, la France est devenue européenne par la force des choses. Pays moderne faisant partie des plus grandes puissances économiques du monde, pays où il fait bon vivre, où l’on va vite pourtant (TGV, Concorde – qui n’est plus en service -, Airbus), les contradictions entre le mode de vie moderne galopant et les traditions culinaires et de savoir vivre mondialement connues ne choquent pas.

Elle est la première nation visitée du monde, accueillant environ 89,4 millions de touristes en 2019.

Son climat y est pour beaucoup. En peu d’espace, elle concentre le climat océanique tempéré, le climat méditerranéen chaud et sec, le climat continental chaud l’été et froid l’hiver, et le climat montagneux.

Immenses plages de sable, côtes nombreuses et très touristiques, montagnes les plus skiées au monde, campagnes souvent bucoliques, nombreuses villes historiques, grandes forêts (qui augmentent leur superficie chaque année) malgré l’artificialisation croissante des territoires, la France offre des paysages variés.

Nouvelle Aquitaine

• infrastructures : aéroports internationaux (Bordeaux/Biarritz), lignes TGV (Paris)
• tourisme, gastronomie, culture, bien-être
• diversités des territoires (océans, montagnes, campagne)

La côte d’azur

• climat, ensoleillement, bien-être
• infrastructures: 2 aéroports internationaux (Marseille/Nice), gares (Marseille/Cannes/Nice/Menton)
• 12 millions de touristes et 70 millions de nuitées/an

Alpes / Savoie

• domaine skiable et stations de grandes qualités
• tourisme hivernal et estival
• infrastructures importantes et modernes : aéroport de Chambéry

Bretagne

• forte migration résidentielle avec les actifs et les seniors
• littoral riche et diversifié
• culture, gastronomie
• région très dynamique et touristique

Paris et région parisienne

• infrastructures : 2 aéroports internationaux, 4 gares SNCF, 16 lignes de métros
• culture, tourisme et sport (JO de Paris 2024)
• centre névralgique entre Europe du Nord et Sud
• 11 millions d’habitants dans l’agglomération

Côte Méditerranéenne

• diversités de sites (plages, villes, calanques)
• culture, histoire, gastronomie
• villes attractives et touristiques : Montpellier/Carcassonne/Marseille

Relèvement du seuil du déficit foncier

Pour les contribuables propriétaires, 2023 s’annonce comme l’année des grands changements avec la promulgation de la loi de finances 2023 et de la loi de finances rectificative 2022. Sur le terrain immobilier, la hausse du seuil d’imputation des déficits fonciers fait partie des mesures principales annoncées par le Gouvernement. La loi adoptée par le Parlement en novembre dernier prévoit ainsi de doubler le déficit foncier de 10 700 euros à 21 400 euros.

Pour rappel, le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui permet aux propriétaires de biens mis en location de déduire certaines charges (intérêts, frais liés au crédit, dépenses d’entretien ou taxe foncière). Ce déficit foncier permet ainsi de réduire l’imposition. Attention, le doublement du déficit s’applique sous conditions. Seuls les bailleurs de passoires qui s’engagent à effectuer des travaux de rénovation énergétique d’ampleur pourront en bénéficier.

Autre impératif, les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 devront permettre au logement énergivore de changer de classe et d’obtenir au minimum une performance énergétique D.

Autres bonnes nouvelles fiscales

Par ailleurs, du côté des bailleurs en meublé qui déclarent au régime réel, il est également prévu un relèvement du seuil d’imputation. Ainsi, le seuil d’application du régime micro-BIC pour les années 2023, 2024 et 2025 passe à :

• 77 700 euros pour les locations meublées ;
• et 88 700 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Grâce à ce régime, le propriétaire peut obtenir un abattement fiscal de 50 ou 71 % sur les revenus tirés de son locatif. De plus, en matière de dispositif d’investissement locatif, il faut souligner que le Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Moins connu que le Pinel ou le Censi-Bouvard, ce dispositif permet de bénéficier d’un avantage fiscal lié à la réhabilitation d’un logement ancien dans le but de le mettre en location. Le propriétaire bailleur doit s’engager à le louer pendant un délai minimum de 6 ou 9 ans.

Parmi les autres bonnes nouvelles fiscales, il faut noter la disparition totale de la taxe d’habitation sur la résidence principale. Celle-ci reste néanmoins due pour les propriétaires de résidences secondaires et semi-principales et n’empêche pas d’autres prélèvements d’augmenter. À ce titre, la taxe d’aménagement indexée sur l’inflation a été actualisée comme chaque année. Cette imposition baptisée « taxe sur les abris de jardin » a bondi en 2022 et s’applique aux opérations de construction, d’aménagement et d’agrandissement qui nécessitent une autorisation d’urbanisme. C’est le cas notamment d’un abri de jardin de plus de 5 m2, mais aussi de l’installation d’une piscine.

Etape 1. Rechercher un bien immobilier

Première étape incontournable de votre projet, la recherche d’un bien immobilier peut se faire aujourd’hui de multiples manières : consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc.

Si vous visitez un bien et que celui-ci retient votre attention, il est important de vous renseigner sur un certain nombre de points avant de vous décider :

• Demandez la superficie du bien. Cette information vous permet de calculer le prix de vente au m2 et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre grâce au site Demande de valeur foncière.
• Consultez le diagnostic immobilier afin d’être renseigné sur la présence d’amiante ou le risque d’inondation par exemple.
• Sollicitez le montant des charges de copropriété pour un appartement notamment.
• Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).
• Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionne la construction d’une extension par exemple.

Etape 2. Rédiger une offre d’achat

Deuxième étape afin de concrétiser votre projet immobilier : adressez au vendeur une offre d’achat. Cette offre se fait de préférence par écrit.

Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).

Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat. En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.

Etape 3. Signer une promesse de vente

Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente. Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : rédiger un acte sous seing privé directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.

Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : la promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.

La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :

Informations concernant le vendeur et l’acheteur :

• coordonnées du vendeur et de l’acheteur

Informations concernant le bien :

• adresse du bien
• origine du bien (précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple)
• descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan
• existence d’hypothèque ou de servitude

Informations concernant la transaction :

• montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
• prix de vente et modalité de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
• durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
• informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
• clauses suspensives éventuelles
• date de disponibilité du bien

Source : Service public

À l’issue de sa signature, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Par ailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.

Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.

Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous ayez à vous acquitter de pénalités.

À savoir

Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous coûter cher.
En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien. Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée.

Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.

Etape 4. Signer l’acte de vente

C’est à l’occasion de cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque parti, vendeur et acheteur.

Si vous avez recours à deux notaires, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) rappelle que les notaires du vendeur et de l’acheteur « partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ».
Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais notariés.

Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.

En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche achevée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l’administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.